რატომ ღირს ბინა ვაკეში უფრო ძვირი, ვიდრე ვილა ესპანეთის სანაპიროზე?! » Net Post
 
  • საიტი მუშაობს სატესტო რეჟიმში

რატომ ღირს ბინა ვაკეში უფრო ძვირი, ვიდრე ვილა ესპანეთის სანაპიროზე?!

რატომ ღირს ბინა ვაკეში უფრო ძვირი, ვიდრე ვილა ესპანეთის სანაპიროზე?!აბაშიძეზე, ერთ-ერთ პრესტიჟულ, ახალაშენებულ კორპუსში, ახლახანს გაიყიდა 200 კვ.მ. ბინა $500,000 -ად!  დიახ, ნახევარ მილიონ ამერიკულ დოლარად;  რაც მთავარია, ეს არ არის ამ შენობაში ყველაზე ძვირადღირებული გაყიდვა, და არც თბილისში არის ეს ახალაშენებული კორპუსი ყველაზე ძვირადღირებული. შეგვიძლია სხვა მაგალითებიც მოვიყვანოთ, თუმცა აქ ამას აზრი არა აქვს, ვისაც თბილისში ბინის ფასები აინტერესებს, ადვილად შეუძლია მოძებნოს დეველოპერები, დაურეკოს და გაიგოს პირდაპირ მათგან თუ რამდენად ყიდიან.

ამავდროულად, ვილა ესპანეთში, კოსტა დელ სოლში, ულამაზესი ხედით ზღვაზე და სანაპიროზე იყიდება 285,000 ევროდ ანუ ბევრად იაფად ვიდრე იგივე ზომის ბინა აბაშიძეზე. არც ეს შეთავაზება არის გამონაკლისი, მსგავსი სახლები მსგავს ფასებად ევროპისა თუ ამერიკის სხვა ქალაქებში კიდევ ბევრი შეგხვდებათ.

ბევრჯერ მინახავს Facebook კომენტარები თბილისში გასაყიდი ბინის განცხადებებზე, რომ ამ ფასად “ევროპაში ან ამერიკაში ორ სართულიან სახლს ვიყიდი”, “ცეცხლი უკიდია”, “ვინ ყიდულობს?!”, “სად შოულობთ ფულს, მასწავლეთ”… მართლაც საინტერესოა, ქვეყანაში სადაც საშუალო ხელფასი დაახლოებით 500 ლარია, დეველოპერულ პროექტებში ბინების საშუალო ფასი კვადრატულ მეტრზე 800 დოლარი ანუ დაახლოებით 1,850 ლარია (ესეც რემონტის და, რა თქმა უნდა, ავეჯის გარეშე). ხოლო თუ პრესტიჟულ უბნებს (ვერა, ვაკე, მთაწმინდა) ავიღებთ, აქ ფასები ბევრ ევროპულ და ამერიკულ ქალაქზე მაღალია.

ვინ ყიდულობს?.. და როგორ ყიდიან დეველოპერები ამდენ ბინებს ასეთ ფასებად? 

ამ ბლოგის ავტორს აქვს 15 წელზე მეტი გამოცდილება უძრავი ქონების შეფასების კუთხით, მათ შორის 10 ამერიკაში, სადაც ეს სფერო ძალიან მაღალ დონეზეა განვითარებული. აქ არ დავიწყებთ ლაპარაკს იმ ზოგადი ეკონომიკური ფაქტორების შესახებ, რაც გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ფასებზე. თუმცა, გვერდს ვერ ავუვლით მიწოდებისა და მოთხოვნის ანალიზს. აგრეთვე, ძალიან მნიშვნელოვან ფაქტორს რაც საქართველოში განვითარების დაბალ დონეზეა – ინფორმაციის ხელმისაწვდომობა.

ზოგადად, განვითარებადი ქვეყნების ბაზრებზე, სადაც მოთხოვნა აჭარბებს მიწოდებას, უძრავი ქონების ფასები მაღალია, მიუხედავად იმისა, რომ ქვეყნის ეკონომიკა და მოსახლეობის მსყიდველუნარიანობა არის დაბალი. ვერ ვიტყვით, რომ საქართველოში უფრო მეტი მყიდველია ბაზარზე, ვიდრე გამყიდველი და გასაყიდი ქონება. თუმცა, საქართველოში ისევე როგორც ყოფილი საბჭოთა კავშირის სხვა ქვეყნებში, დიდია სხვაობა ძველ, საბჭოთა “მახინჯ” კორპუსებსა და ახალ დეველოპერულ პროექტებს შორის. ადამიანს, განურჩევნლად ეროვნებისა, ამოძრავებს უკეთესისაკენ სწრაფვა. ქართველი ადამიანი კი ამბიციის ნაკლებობას ნამდვილად არ განიცდის. შესაბამისად, მოთხოვნილება ახალი და პრესტიჟულ უბანში მდებარე ბინებისადმი საქართველოში გამორჩეულად მაღალია. მეორეა, რამდენად იზრდება ეს მოთხოვნილება მოთხოვნაში; რამდენად აქვს მოსახლეობას ფინანსური საშუალება შეიძინოს ბინები, რომელთა ფასიც სამჯერ აღემატება საშუალო ხელფასს; რამდენად ხელს უწყობენ მოსახლეობას ბანკები, რომელთა იპოთეკური სესხის პროცენტი ბევრად მაღალია ვიდრე ევროპულ ქვეყნებში და ამერიკაში.

და მაინც, თუ ხელფასები დაბალია, სესხი ძვირი და ფასები მაღალი, როგორ და ვინ ყიდულობს “ამდენ” ბინებს.

ვიდრე ამ კითხვაზე პასუხს მოვძებნიდეთ, ვნახოთ რამდენი ბინა იყიდება თბილისში. საჯარო რეესტრში დაფიქსირებულ ტრანზაქციებზე დაყრდნობით, ბოლო წლებში, თბილისში თვეში საშუალოდ 1,800 – 2,200 ქონება იყიდება; აქედან, დეველოპერულ ბაზარზე მოდის დაახლოებით 30-40%. ქალაქისთვის, რომლის მოსახლეობა 1,2 მილიონზე მეტია, ეს არც თუ ისე დიდი რაოდენობაა. ყოველ წელს მოსახლეობის 0.7% ახერხებს ახალი ბინის ყიდვას. გაითვალისწინეთ, რომ ამ მონაცემებში შედიან ქართველი ემიგრანტები და უცხოელებიც.

აქედან გამომდინარე, პასუხი კითხვაზე “ვინ ყიდულობს” მარტივია, ბინის შეძენას ახერხებს მოსახლეობის ის ფენა, რომლის შემოსავალიც საშუალოზე მაღალია. ეს არ არის დიდი ფენა და შესაბამისად გაყიდვების რაოდენობაც არ არის დიდი.  თუმცა, იპოთეკური სესხი ისევე როგორც დეველოპერების შიდა განვადება საკმაოდ ადვილი მოსაპოვებელია და ბინის ყიდვაც საკმაოდ მარტივია, თუ თქვენ მზად ხართ იხადოთ სესხი 5-10 წლის განმავლობაში.  (აქვე შევთანხმდეთ, უძრავი ქონება მთელ მსოფლიოში ერთ-ერთი ყველაზე ძვირადღირებული შენაძენია და ყველას არ აქვს მისი ყიდვის საშუალება ).

მაღალი ფასები

დავუბრუნდეთ ფასებს, რადგან ბაზარზე არსებობენ მყიდველები რომლებიც მზად არიან გადაიხადონ დეველოპერების მიერ შეთავაზებული ფასები, ე.ი. არსებობს მოთხოვნა და მისი შესაბამის მიწოდება. ლოგიკურად თუ ვიმსჯელებთ, თუ თქვენ (მყიდველები) არ გადაიხდით “პრემიუმ” ფასს ახალ ბინაში, დეველოპერები იძულებული გახდებიან შეამცირონ ფასები ან შეაჩერონ ახალი პროექტების მშენებლობა. აქედან გამომდინარე, ფასებს ბაზარზე “ქმნიან” მყიდველები და არა გამყიდველები / დეველოპერები.

მარტივად რომ შევხედოთ, დეველოპერი ფასს განსაზღვრავს პირველ რიგში თავისი კომერციული მოგების მისაღებად, ანუ დანახარჯს (თვითღირებულებას) უმატებს საკუთარ მისაღებ მოგებას. აღნიშული მოგების მარჟა, საქართველოში ბევრად მაღალია ვიდრე განვითარებულ ქვეყნებში. თუ მყიდველი არ გადაიხდის დეველოპერის მიერ შეთავაზებულ ფასს, დეველოპერი იძულებული გახდება პირველ რიგში შეამციროს თავისი მოგების მარჟა, შემდეგ კი იფიქროს თვითღირებულების შემცირებაზე. თვითღირებულებაც თქვენს მიერ ბინაში გადახდილ ფასებზეა დამოკიდებული, რადგან მის შემადგენელ ნაწილებზე მოთხოვნა განსაზღვრავს საბაზრო ფასებს. მაგალითისთვის, დეველოპერული მიწის ფასი პირდაპირ კავშირშია ამ მიწაზე აშენებული ბინების ფასებთან. თუ ბინების ფასი დაბალია, დეველოპერი არ შეიძენს მიწას მაღალ ფასად, რაც მიწის მესაკუთრეს იძულებულს გახდის შეამციროს ფასი.

ამ თემაზე საათობით შეიძლება საუბარი, რადგან ზემოთ ნახსენების გარდა კიდევ ძალიან ბევრი სხვადასხვა ფაქტორია რაც განაპირობებს უძრავი ქონების ფასებს. მხოლოდ ერთს გამოვყოფთ, როგორც ზემოთ ავღნიშნეთ, ერთ-ერთი ძალიან მნიშვნელოვან ფაქტორია – ინფორმაციის ხელმისაწვდომობა.

ვინაიდან ჩავთვალეთ, რომ მყიდველები განსაზღვრავენ უძრავი ქონების ფასებს, აუცილებელია, რომ ბინის შეძენით დაინტერესებული ადამიანები იყვნენ მაქსიმალურად ინფორმირებულები. მათ უნდა იცოდნენ რა შეთავაზებები არსებობს ფაზარზე, სად რა შენდება, რამდენად იყიდება, ვინ აშენებს, როდის დასრულდება, როგორ ბარდება და ა.შ. ინფორმაცია აძლევს მყიდველს საუკეთესო არჩევანის გაკეთებას საშუალებას. ინფორმაცია, ამავდროულად ზრდის კონკურენციას და ბუნებრივად არეგულირებს ფასებს. მაგალისთვის, თუ ვაკეში მდებარე ორ პროექტს შორის არის სხვაობა ფასში, ის განპირობებული უნდა იყოს კონკრეტული მიზეზებით, როგორიცაა მშენებლობის ხარისხი, პროექტის დიზაინი, სარეკრეაციო ზონა, დეველოპერის “იმიჯი”, და ა.შ.  ამ სხვაობების შესახებ კარგად ინფორმირებული მყიდველი მიიღებს გადაწყვეტილებას უღირს თუ არა მას “პრემიუმ” ფასის გადახდა.

საპირისპიროდ, აღნიშნული ინფორმაციის სიმცირის გამო, მყიდველმა შეიძლება შეიძინოს ბინა ძვირად (რაც ხშირად ხდება საქართველოში), მაშინ როდესაც მსგავსი ბინა შეიძლება იყიდებოდეს სხვა დეველოპერის მიერ უფრო დაბალ ფასად.

სწორედ ამ მიზანს ემსახურება ჩვენი საიტი – developers.ge.  ჩვენი მიზანი ამ საიტის შექმნისას იყო ბაზარზე არსებული ყველა პროექტის ერთ სივრცეში მოქცევა, ერთ საიტზე განთავსება და ბინის შეძენით დაინტერესებული ადამიანებისათვის სრული ინფორმაციის მიწოდება.  დიდი იმედი გვაქვს, რომ ხარისხიანი ინფორმაციის მიწოდებით დავეხმარებით მოსახლეობას საუკეთესო არჩევანის გაკეთებაში და ხელს შევუწყობთ დეველოპერებს შორის ჯანსაღი კონკურენციის ზრდას, რაც თავისთავად აისახება ხარისხის ზრდაში და კონკურენტულ ფასებში.

და ბოლოს, რატომ ღირს ბინა აბაშიძეზე უფრო ძვირი ვიდრე ვილა ესპანეთში? 

იმიტომ რომ იყიდება!  არსებობენ საქართველოში ადამიანები, ვისაც ურჩევნიათ თბილისის ცენტრალურ უბანში, ახალაშენებულ სახლში გადაიხადონ უფრო მეტი ვიდრე ესპანეთის, საბერძნეთის, პორტუგალიის და თუნდაც საფრანგეთისა თუ იტალიის სანაპიროებზე მდებარე ვილებში.  ეს სასიხარულოა და საამაყოც კი!

გასაგებია, რომ ყველას არ გვაქვს საშუალება შევიძინოთ ძვირადღირებული უძრავი ქონება, მაგრამ გვაქვს სხვა არჩევანი – თბილისის ნებისმიერ უბანში არსებობს საკმაოდ კარგი ხარისხის და სხვადასხვა ბიუჯეტზე მორგებული პროექტები, რომლებიც ხელმისაწვდომია საშუალო და საშუალოზე მაღალი შემოსავლების მქონე ოჯახებისთვის.

  • დღევანდელი ამბები
  • კითხვადი